송파구 문정동 민사소송 변호사, 부동산 매매계약 진행 중 계약해지려면 법 규정과 절차는?
아파트나 주택, 토지 같은 부동산을 매매하게 되면 매도자와 매수자가 만나 매매계약서를 작성하고 매매대금 지급에 관해 약정하는 부동산 매매계약을 체결하게 됩니다.
물론 부동산 매매비용은 고액이기 때문에 대부분 매매계약 사례에서는 중개업소를 사이에 두고 부동산 중개사무실에서 매매계약서를 작성하는 사례가 많습니다.
부동산의 경우 상대적으로 고액이어서 계약체결 당시 전액을 지급하는 경우는 거의 없으며 대부분 계약체결 당시 계약금으로 일부 금액을 지급하고 이후 일정시간 후 중도금을, 최종적으로는 잔금을 주는 방식으로 수차례 나눠 매매대금을 지급하는 것이 일반적입니다.
또한 부동산 등기의 경우에는 잔금 지급과 동시에 이전받는 것이 통상적인 절차입니다.
그런데 이렇게 여러 차례 나눠서 대금을 지급하게 되면 그 기간이 최소 몇 달 이상 걸리기 때문에 전체 대금을 지급하는 기간 동안 각종 변수가 발생하는 것입니다.
예를 들어 매수인 입장에서는 보다 매력적인 매물이 중간에 계약 가능한 것으로 나타나 기존에 계약해둔 부동산 매수를 취소하는 사례도 있을 수 있고 개인 사정에 따라 중도금과 잔금 마련이 어려워지는 경우도 있습니다.
반면 부동산 매도자 입장에서는 최근 아파트 매매가격 폭등처럼 단기간에 부동산 가격이 오르게 되면 원래 금액대로 매매를 진행하고 싶지 않을 수도 있고, 단순 변심에 의해 부동산 매도를 취소하고 싶기도 합니다.
잘 알려진 사실처럼 부동산 매매계약은 계약금만 주고받은 상태에서는 어느 한쪽 일방적으로 계약을 적법하게 해제할 수 있습니다.
다른 특약이 없다는 전제에서는 매수인은 지급한 계약금을 포기하면 되고 매도인이라면 지급받은 계약금의 배액을 매수인에게 반환하면 되는데요.
실무적으로는 가계약금이라고 해서 매수인이 부동산 매물을 보고 간 뒤 정식으로 매매계약을 진행하기 전에 해당 매물에 대한 선점비용으로 매도자에게 돈을 일부 지급해 두는 경우도 흔합니다.
가계약금만 지급한 상태에서의 매매계약 해지 시의 방법과 절차는 보통은 계약금 지급 때와 같다고 보는 것이 일반적이지만 실제 사건마다 구체적인 내용은 달라질 수 있습니다.
부동산 매매계약 진행 시기에 따른 해제 유형과 효과는 1. 계약금만 지급된 상태에서 해제
매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 상환하면 계약 해지가 가능합니다.
만약 매도인이 계약금의 배액을 지급해 계약을 해지하려 함에도 불구하고 매수인이 연락을 의도적으로 피하면서 배액수령을 거부하는 경우라면 매도인은 향후 분쟁 발생을 방지하기 위해 계약금의 배액을 법원에 공탁해 두는 것이 좋습니다.
계약금은 통상 부동산 매매대금의 10%로 정하는 게 관행인데, 이는 말 그대로 관행일 뿐 계약금은 반드시 매매대금의 10%라는 법 규정은 없습니다.
결국 계약금액은 매매 당사자 간에 약정한 금액으로 결정됩니다.
만약 계약금이 손해배상예정액의 성질을 가진 위약계약금으로 평가되는 경우로서 그 금액이 부당하게 과다한 경우라면 매매 당사자는 약정된 계약금을 모두 손해배상액으로 지급할 필요 없이 법원에 소송을 제기하여 감액조정을 해 볼 수 있습니다.
2) 중도금 지급 후 시점에서의 계약해지
부동산 매매계약에서 중도금이 지급되면 매매 당사자는 원칙적으로 매매계약을 해제할 수 없습니다.
일단 중도금이 지급되면 이행의 착수로 보아 계약은 확정적인 것이 되며, 매도인, 매수인과도 계약의 유지 이행에 관하여 법률적 구속을 받게 되며, 잔금 지급 의무(매수인)와 부동산 이전의무(매도인)라는 동시 이행 의무를 부담하게 됩니다.
물론 중도금 지급 이후에도 예외적으로 매매계약 해지가 가능한 경우도 있습니다.
예를 들어 당사자 간 합의에 의한 해제는 언제든지 가능하며, 약정에 의한 해제의 경우로서 계약해지 사유를 미리 계약서에 기재하여 그 사실이 발생한 경우라면 약정대로 해제할 수도 있습니다.
또한 법정 해제의 경우도 가능합니다.
계약 상대방의 채무불이행, 채무자의 이행지체, 이행불능 사유가 발생한 경우라면 한쪽 당사자는 상대방에게 상당한 기간을 정하여 계약이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있습니다.
매매계약서에 명시해 둔 자동해지 약정이 있다면 그 효력은?부동산 매매계약에서 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 매매계약이 자동으로 해제되는 것과 같은 자동해지 약정을 해두는 경우가 종종 있습니다.
그러나 부동산 매도인이 본인의 의무인 등기이전 등 이행 제공에 관한 나름의 노력을 하여 매수인에게 이행지체에 빠지지 않는 한 잔금 지급기일이 지난 사실만으로 부동산 매매계약이 자동 해제된다고 볼 수 없습니다.
즉 부동산 매매계약에서 잔금 지급의무와 등기이전 의무는 서로 동시이행관계에 있으므로 매매계약서에 자동해지 조항이 있다고 하더라도 매도인은 매수인이 잔금을 내지 않았다고 해서 바로 계약해지 효과를 주장할 수 있는 것이 아니라 본인의 등기이전 의무를 이행할 준비가 되어 있음을 매수인에게 알리는 등의 행위를 해야 한다는 의미입니다.
매도자 입장에서 이런 노력까지 해줬음에도 매수자가 잔금을 지급하지 못하면 그때는 즉시 매수자가 계약이행에 대해 지체를 하는 것으로 평가돼 그 자동해지 약정이 효력이 발생할 것으로 보입니다.
다만, 자동해제약정이 있어 수차례 이행기간을 넘긴 매수인이 반드시 이행을 약정하여 불이행시 매매계약이 자동으로 해제되는 것을 감수하고, 약정한 특별한 사정이 있는 경우에는 계약해지를 위한 최고를 면제하는 유효한 특약으로 잔금지급기일이 초과시 매매계약이 자동해제된 것으로 보입니다.
부동산 매매계약 후 시점에 집주인이 매매계약을 해지하고자 할 경우 돌려받을 계약금액은? 곧 결혼을 앞둔 A씨는 신혼집을 구하기 위해 이리저리 돌아다녔고, 그 결과 좋은 조건의 아파트를 찾게 돼 매도자 B씨와 총 5억원에 아파트 매매계약을 체결하게 됐습니다.
A씨와 B씨는 아파트 매매가 5억원의 10%인 5천만원을 계약금으로 지급하기로 약정한 뒤 계약서에 내용을 기재했는데요.
다만 계약이 급하게 진행되다 보니 A씨는 계약금으로 지급할 현금 5천만원 전부를 계약 당일 마련하기는 어려웠는데요. 다행히 매도인 B씨와의 협의에서 계약서 작성 당일에는 계약금 5천만원 중 3천만원만 우선 지급하고 남은 계약금 2천만원은 이틀 후까지 지급하기로 약정했습니다.
A씨는 계약서 작성일에 3천만원만 우선 집주인 B씨 계좌로 송금했는데요.
그런데 계약 다음날 매도자 B씨는 마음이 바뀌었다며 A씨에게 계약을 해지하겠다는 통보를 해왔습니다.
1억원이나 더 높은 금액으로 그 아파트를 매수하겠다는 다른 매수인이 나타났기 때문이었는데요. 집주인 B씨는 본인이 계약금으로 3천만원을 입금받았기 때문에 그 배액인 6천만원만 B씨에게 돌려주겠다고 했습니다.
이에 A씨는 계약금을 자신이 3천만원만 우선 지급한 것은 맞지만 매매계약서상 계약금 약정은 5천만원으로 했기 때문에 총 1억원을 지급받아야 계약이 해지되지 않을까 혼란스러워했습니다.
결론부터 말씀드리면 이때 A씨는 집주인으로부터 매매계약서상 계약금액의 배액인 1억원을 지급받아 계약을 해지하시면 됩니다.
비록 3천만원만 우선 입금한 것은 맞지만 이 부분에 관해서는 A, B씨 양측이 서로 양해하고 진행한 부분이기 때문입니다.
요컨대 아파트 매매계약 당사자인 매도인은 계약의 이행기, 즉 중도금 지급기일 이전에는 얼마든지 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
다만 매수자가 계약 체결 당시 약정된 계약금의 일부만 지급했더라도 실제 지급한 일부 계약금의 배액을 상환하는 것이 아니라 약정된 계약금 모두에 대한 배액을 상환해야 계약 해지가 가능합니다.
해지금의 기준은 매도인이 실제 지급된 금액이 아니라 계약서에 명시한 계약금을 그 기준으로 삼기 때문입니다.
따라서 A씨 입장에서는 자신이 실제 지급한 계약금 3천만원의 배액인 6천만원이 아니라 원래 매매계약서상에서 약정했던 계약금 5천만원의 배액인 1억원을 계약해지에 대한 해지금으로 요구 가능할 것으로 보입니다.
아파트나 건물, 토지와 같은 고가 부동산 매매계약 해제에 있어서는 여러 요인에 따른 분쟁이 매우 빈번하게 발생하는 경우가 보통입니다.
특히 부동산 매매 계약 시 해지 금액은 최소 수 백만원에서 수천~수 억원에 달하는 경우가 많은데요. 이럴 때에는 법률 전문가인 민사법 전문 변호사의 도움을 받아 대처하는 것이 자주 언급되는 가성비 상에서도 몇 배의 이익을 낼 수 있습니다.
송파구 문정동 민사변호사 로펌 YC와 상담하여 예기치 못한 부동산 계약 분쟁에 세심하게 대처해주시기 바랍니다.
(상담문의: 02-3012-4365/예약제, 유료상담)
